アパート売却の最適なタイミングとは？

基礎知識

2024年11月8日2024年11月13日

アパートを売却するタイミングは、利益や次の投資に大きな影響を与えます。

この記事では、最適なタイミングを見極めるためのポイントをいくつかご紹介します。

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市場の動向を確認する

アパートの売却において、最適なタイミングを知るためには、市場の動向や経済の状況を意識することが大切です。

以下の3つの要素に注目し、売却に有利な時期を見極めましょう。

需要と供給
金利の動向
周辺の開発状況

①需要と供給

不動産市場は「需要と供給のバランス」に大きく影響されます。

売却を検討する際には、以下の点をチェックしてみてください。

需要が高まるとき：転勤や進学などで移住が増える「春（4月前後）」や「秋（9月前後）」は需要が高まりやすい季節です。特に住宅の入れ替わりが活発な春先は、アパート売却を狙う良いタイミングです。
供給が少ないエリア：都市部や人気エリアなど、供給が限られている場所では、需要が安定しているため高値での売却が見込めます。反対に、アパートが多く供給されている地域では競争が激しく、価格も下がりやすい傾向にあります。

②金利の動向

金利の動向は、不動産購入者の購買意欲に大きく影響します。

特に金利が低い時期は住宅ローンを組む人が増え、買い手が集まりやすくなります。

低金利のメリット：買い手にとって低金利はローンの返済負担が少なくなるため、購入意欲が高まります。このような時期に売却を進めることで、スムーズに取引が成立する可能性が上がります。
金利上昇に備えた売却：一方、金利が上昇すると買い手が減り、価格交渉に応じざるを得ないケースが増えます。今後の金利上昇が見込まれる場合は、早めの売却を検討すると良いでしょう。

③周辺環境や開発やインフラの整備

地域の開発計画やインフラの整備も不動産市場に影響を与える要因です。

新しい商業施設や公共交通機関が整備されることで、そのエリアの価値が上がり、アパートの売却価格が高くなる可能性があります。

再開発のタイミング：大規模な再開発や新駅の建設が予定されている地域は、売却時期の判断が重要です。再開発が完了する前に売却を進めると、今後の価値上昇を見込んだ価格で売却できる可能性があります。
地域の人口動向：人口増加が続くエリアは将来的な需要が見込まれるため、価格が下がりにくい傾向にあります。逆に、人口減少傾向が続く地域では早めの売却が有利かもしれません。

市場の動向を確認する際には、需要と供給のバランス、金利の動向、周辺の開発状況を押さえておくと良いでしょう。

売却のタイミングが利益に直結するため、定期的に不動産ニュースや市場レポートを確認する習慣をつけると役立ちます。

アパートの築年数を考慮する

アパートの築年数は、売却のタイミングを決める上で非常に重要な要素です。

築年数が進むとともに修繕費用や維持費が増加し、売却価格にも影響を与えます。ここでは、築年数別の特徴と売却タイミングのポイントを詳しく説明します。

築10〜15年以内
築20年以上

①築10〜15年以内

高値での売却が期待できる時期

築10〜15年以内のアパートは、まだ比較的新しいため、一般的に高値で売却しやすい時期です。

この築年数にあるアパートには以下のようなメリットがあり、購入希望者にとっても魅力的な物件となりやすいです。

修繕費用が比較的少ない：築年数が浅いため、大規模な修繕が必要になることは少なく、建物の状態が良いことが多いです。これにより、購入後すぐに高額な修繕を行う必要がないため、購入者の関心を引きやすくなります。
価値が安定している：築10年程度の物件は、新築プレミアム（新築時に高く評価される価格）が落ち着き、価格が安定する傾向にあります。また、建物や設備の劣化が目立たないため、リフォームをしなくても高値で売却しやすい時期といえます。
住宅ローン審査が通りやすい：築年数が15年以内の物件は、銀行の住宅ローン審査でも評価が高く、買い手がローンを組みやすいというメリットもあります。このため、買い手が増えやすく、売却活動がスムーズに進む可能性があります。

②築20年以上

売却を検討する良いタイミング

築20年以上になると、建物の老朽化が進み、定期的な修繕や維持費用が増加する傾向にあります。

特に木造や軽量鉄骨造のアパートでは、築20年を過ぎた頃に大規模修繕が必要になることが多いため、売却を検討するタイミングとして適しています。

大規模修繕の負担が増える：築20年を超えると、外壁や屋根、給排水設備の交換など大掛かりな修繕が必要になるケースが増えます。修繕費用が高額になる前に売却することで、メンテナンス負担を軽減できます。
売却価格が下がりにくい時期を見極める：築20年を過ぎると、建物の価値が下がりやすくなります。しかし、メンテナンスやリフォームを施して売却に出すことで、物件の魅力を高めることができます。また、築20年での売却は、さらに築年数が進んだ際に避けられない価格下落を回避できるタイミングでもあります。
投資用物件としてのニーズが高い：築20年以上のアパートは、リノベーションや投資を目的とした購入希望者にとって魅力的な選択肢となります。特にリノベーション需要があるエリアであれば、築年数が古い物件でも買い手が見つかりやすく、価格交渉の余地があるため、早めに売却することで資産価値を維持しやすくなります。

アパートの築年数に応じて、売却のタイミングを計ることは重要です。

築10〜15年以内の物件であれば比較的高値での売却が期待でき、築20年以上の物件では大規模修繕が必要になる前に売却を検討するのが賢明です。

適切なタイミングを逃さず、資産価値を最大限に活かすことで、より良い売却条件を得る可能性が高まります。

賃貸需要が落ち込む前に

賃貸アパートの収益性を保つためには、賃貸需要が落ち込む前に売却することが有利です。

賃貸需要が低下すれば空室が増え、収入が減少する可能性が高まります。

ここでは、賃貸需要の変動要因や、需要が落ち込むリスクを回避するためのポイントを解説します。

地域の人口動向をチェック
隣の新築物件の建設予定
賃貸市場の動向を把握する
賃貸需要が減少する前に売却を検討するメリット

①地域の人口動向をチェック

アパートの賃貸需要は、主にその地域の人口動向に影響されます。

人口が減少傾向にある地域では、今後も賃貸需要が低下する可能性があるため、早めの売却を検討するのが一つの対策です。

人口減少のリスク：地域全体の人口が減少している場合、特に若い世代の流出が多ければ、将来的に賃貸物件の空室が増える可能性があります。家族世帯が減少すると、1Kや1LDKのアパートでも入居者を見つけるのが難しくなります。
人口動向の確認方法：市区町村や都道府県が発表している統計資料を利用し、地域の人口変動を把握しましょう。また、地域の都市計画や再開発の有無も確認すると、将来的な人口の増減が予測しやすくなります。

②近隣の新築物件の建設予定

賃貸需要に影響を与えるもう一つの要素は、近隣の新築アパートやマンションの建設計画です。

新築物件は設備やデザインが最新であるため、入居者にとって魅力的な選択肢となりやすく、既存物件の入居率に影響を及ぼす可能性があります。

競合物件の影響：近くに新築アパートが増えると、築年数が古い物件の入居率が下がることがあります。新築物件には新しい設備や内装が整備されているため、入居希望者がそちらに流れる傾向が強くなります。
新築計画の確認方法：自治体の都市計画や建築確認申請情報を確認することで、近隣での新築物件の計画を把握できます。特に駅前や商業施設近くの地域での新築計画は賃貸需要に大きな影響を及ぼすため、要チェックです。

③賃貸市場の動向を把握する

地域によっては、特定の季節や時期に賃貸需要が高まりやすいエリアと、逆に賃貸需要が落ち込むエリアがあります。

例えば、都市部では新年度の始まる春に賃貸需要が高まる傾向が強いですが、地方では一定の賃貸需要が見込めない場合もあります。

エリア特性に基づいた需要分析：地域の賃貸市場が活発かどうか、繁忙期・閑散期の需要変動なども考慮し、今後の賃貸ニーズを見極めることが大切です。特に大学や大企業の移転予定がある地域では、人口流動に合わせて賃貸ニーズが変動するため注意が必要です。

④賃貸需要が減少する前に売却を検討するメリット

今後の賃貸需要が不安定な地域では、賃貸需要が落ち込む前に物件を売却することで、空室リスクを回避しやすくなります。

また、賃貸需要が高い状態で売却すれば、物件価値を高く保ちながら売却できる可能性が高まります。

空室リスクの回避：需要が低下してから売却を試みると、入居率が低下しているため収益性が落ち、売却価格も下がる可能性が出てきます。早めの売却はリスク管理の一環としても有効です。
売却価格の確保：賃貸需要が高いエリアや時期に売却を行うと、物件の魅力が増し、買い手がつきやすくなるため、売却価格も高く設定しやすくなります。

アパートを高値で売却し、収益性を最大限にするためには、賃貸需要が落ち込む前に売却する判断が重要です。

地域の人口動向や競合する新築物件の建設計画を把握し、将来の賃貸需要を予測することで、より有利な売却タイミングを見極めることが可能になります。

ご自身のライフプランに合わせる

アパートの売却タイミングは市場や物件の状態だけでなく、ご自身のライフプランに合った決断が重要です。

ライフイベントや将来の資金計画、他の投資目標に合わせて売却を判断することで、資産の効率的な運用が可能になります。

ここでは、具体的なライフプランに基づいた売却のタイミングを詳しく解説します。

資金が必要なタイミング
老朽化によるメンテナンス負担の軽減

①資金が必要なタイミング

売却を通じてアパートを現金化することは、大きな資金が必要な場面で大変有効です。

次のようなケースで、売却を考慮するのも良いタイミングといえるでしょう。

新たな投資機会が訪れた場合：不動産以外にも、より成長性の高い投資に挑戦したい、または他のエリアや物件への再投資を検討している場合、売却による資金を活用するのは効果的です。アパートの売却益をもとに次の投資へ進むことで、ポートフォリオを最適化できます。
家族のイベントや教育資金が必要な場合：子どもの教育費や家族のイベント（例えば結婚資金や住宅購入の頭金）など、まとまった資金が必要な場面も売却を考慮する良い機会です。資金計画とライフステージに合わせて、アパートを適切なタイミングで現金化することで、負担なく重要なイベントをサポートできます。

②老朽化によるメンテナンス負担の軽減

築年数が経過するにつれ、アパートの維持管理には手間と費用がかかるようになります。

老朽化によるメンテナンスの負担を避けたい場合は、アパートの状態が良い段階で売却するのが得策です。

維持費・修繕費が増えてきた場合：築年数の経過とともに修繕が頻繁になり、維持費が上昇すると、運用効率が下がり利益が圧迫されます。特に古いアパートでは、屋根や外壁、配管などの修繕が必要になることが多いため、負担が大きくなる前に売却することで資金を有効に活用できます。
他の投資や新たな事業に専念したい場合：維持管理に時間や手間を取られるより、アパートを売却して得た資金で新しい事業や投資に集中することも有効です。例えば、手間のかかる物件の売却を通じて、時間と資金を他の収益性の高い投資に注力することで、資産形成がスムーズに進む可能性があります。

アパート売却のタイミングは、ご自身のライフプランにしっかりと合わせることが大切です。

資金が必要なライフイベントに備えたり、老朽化による負担を減らしたりといった選択をすることで、資産の管理が効率的に行え、家族や将来への計画をサポートすることが可能になります。

売却によって得た資金をどのように活用するかも視野に入れながら、長期的な視点で売却タイミングを検討してみてください。

税制優遇を活用する

アパートの売却時には譲渡所得税がかかりますが、税制優遇措置を活用することで節税が可能です。

特に、不動産を5年以上所有している場合には「長期譲渡所得」として軽減税率が適用され、税負担を抑えられるため、売却時期の調整が大きな節税対策となります。

ここでは、譲渡所得税の仕組みと、税制優遇措置を活用した節税方法について詳しく解説します。

譲渡所得税の仕組みと計算方法
長期譲渡所得の軽減税率を活用する
他の税制優遇措置の活用
節税効果を最大化するためのタイミング調整

①譲渡所得税の仕組みと計算方法

不動産売却によって得られる利益（譲渡所得）には、所得税と住民税がかかります。

この譲渡所得は、次のように計算されます。

譲渡所得 = 売却価格 – （購入価格 + 購入時の諸経費 + 売却時の諸経費 + 減価償却費）

この譲渡所得に対して課税が行われ、所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれ、それぞれ税率が異なります。

短期譲渡所得：5年以内に売却した不動産に対し、39.63%（所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%）の税率が適用されます。
長期譲渡所得：5年を超えて所有していた不動産に対しては、20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）の軽減税率が適用されます。

②長期譲渡所得の軽減税率を活用する

不動産を5年以上所有することで、長期譲渡所得として税率が大幅に軽減されます。

例えば、所有期間が4年で売却する場合と5年を超えてから売却する場合では、税負担に大きな違いが生じます。

したがって、所有期間が5年に達するタイミングを見計らって売却することが、節税において非常に効果的です。

長期譲渡所得の適用例

例えば、所有期間が4年11ヶ月の場合、短期譲渡所得として高い税率がかかりますが、あと1ヶ月待って5年を超えると、長期譲渡所得の軽減税率が適用され、大きく節税できる可能性があります。

③他の税制優遇措置の活用

長期譲渡所得以外にも、不動産売却時にはさまざまな税制優遇措置を活用することができます。

以下は代表的な優遇措置の例です。

特別控除：「居住用財産の3,000万円特別控除」として、自宅として使用していた不動産を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除することができます。これは自宅に適用される特例のため、投資用アパートには該当しない場合が多いですが、自己所有物件を売却する際には有効です。
買換え特例：不動産を売却して新たな不動産に買い換える場合、一定の条件を満たせば譲渡所得の課税を先延ばしにできる特例があります。これにより、新たな投資物件へ資金をスムーズに移行させることが可能です。
続財産の譲渡特例：相続で得た不動産を売却する場合、一定の条件下で譲渡所得の計算において優遇措置が適用されることがあります。

④節税効果を最大化するためのタイミング調整

アパートの売却を検討する際には、所有期間の確認と税制優遇措置の適用可否を事前にチェックしておくことが大切です。

税金の負担を軽減し、手元に残る利益を最大化するためにも、所有期間が5年を超える時期を待つことで、長期譲渡所得の軽減税率を活かすことができます。

税理士に相談する：不動産売却に関する税制は複雑で、特例の適用条件も細かいため、専門家である税理士に相談することで、適切な節税対策を取ることが可能になります。特に複数の優遇措置を併用できる場合や、譲渡所得税の計算方法が不明な場合には、事前にプロのアドバイスを受けることをおすすめします。

アパートの売却時には、譲渡所得税の負担を減らすために、所有期間5年以上の軽減税率が適用されるタイミングを考慮することが大切です。

また、他の税制優遇措置も活用することで、手元に残る利益を最大化できます。

売却を検討する際は、売却タイミングを慎重に計画し、税負担を抑えつつ資産運用の効率を高めていきましょう。