築古アパート（ちくふるアパート）とは、一般的に築20年以上経過したアパートを指し、他の物件と比べて価格が安価な場合が多いのが特徴です。
日本の不動産市場では築古アパートへの関心が高まっており、購入や投資の選択肢として注目されています。
この記事では、築古アパートの魅力とともに、購入時に気をつけるべきリスクについても解説します。
築古アパートの魅力
築古アパートには多くのメリットがあり、不動産投資において特に魅力的な選択肢のひとつです。
以下で、その主な魅力をひとつずつ詳しく解説します。
- 購入コストが抑えられる
- 利回りが高いケースが多い
- 物件数が豊富
- リノベーションで付加価値を高められる
❶ 購入コストが抑えられる
築古アパートは、築年数が経過しているため、比較的新しい物件に比べて価格が抑えられている傾向があります。
例えば、同じ地域にある物件であっても、新築や築浅物件に比べると数百万〜数千万円単位で安くなることもあります。
これは、物件自体の価値が建物の経年劣化により下がっているためです。
このため、初期投資額を抑えて不動産投資を始めたい方には大きなメリットとなります。
物件購入にかかる費用が少ないと、手元に資金を残して運営資金や修繕費用に充てやすくなるため、投資のリスク管理もしやすくなります。
また、金融機関からの融資が受けられる場合、ローンの借入額が低く抑えられるため、返済負担も軽減されるでしょう。
❷ 利回りが高いケースが多い
築古アパートは、購入価格が安いことから、家賃収入に対する利回りが比較的高くなる傾向があります。
利回りとは、投資に対してどれだけのリターン（収益）を得られるかを示す指標で、不動産投資においては
「年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100」で計算されます。
たとえば、新築物件の場合は購入価格が高いため利回りが低めに抑えられることが多いですが、築古アパートでは低い購入価格に対して安定した家賃収入を得られるため、高利回りが実現しやすいです。
特に、安定した賃貸需要がある地域にある築古アパートなら、毎月の家賃収入で効率的にローン返済を行いながら収益を積み上げることが可能です。
❸ 物件数が豊富
日本には築年数の経ったアパートが数多く存在しており、エリアや価格帯、間取りなど、自分の投資目的やライフスタイルに合わせた物件が選びやすいです。
特に都市部や郊外など、さまざまな地域で築古アパートが市場に出回っているため、立地や周辺環境を重視して物件を選ぶことができます。
物件の選択肢が豊富であることから、リノベーションの可能性や賃貸需要に応じた物件選びが可能です。
たとえば、ファミリー層向けの広めの間取りを選んで子育て世帯をターゲットにするか、ワンルームや1LDKの間取りを選んで単身者向けにするなど、戦略的な選択ができます。
また、物件数が多いことで競合物件が少なくなり、購入価格が抑えられる傾向があるのも魅力です。
❹ リノベーションで付加価値を高められる
築古アパートはそのままでも収益が見込めますが、リノベーションによって物件価値を向上させることが可能です。
リノベーションを施すことで、現代の入居者ニーズに応えた快適な住環境を提供し、賃料を引き上げることもできます。
たとえば、古いキッチンやバスルームを新しくし、内装を明るくすることで、若いカップルや単身者に魅力的な物件としてアピールできます。
また、リノベーションの工夫次第で、物件のコンセプトを打ち出すことも可能です。
シンプルでモダンなデザインにしたり、デザイナーズ物件として特色を持たせたりすることで、他の物件との差別化が図れます。
さらに、設備やデザインを更新することで、長期的な入居が期待でき、安定した収益が得られるでしょう。
築古アパートのリスク
築古アパートにはさまざまな魅力がある一方で、リスクも存在します。
以下で、築古アパートの主なリスクを詳しく解説し、どのように対策を講じるべきか考えていきます。
- 建物の劣化による修繕コストの増加
- 空室リスクの増加
- 耐震性能や安全性の問題
- 融資の難しさ
❶ 建物の劣化による修繕コストの増加
築年数が経過したアパートは、構造部分や設備が老朽化していることが多く、修繕費用がかさむリスクがあります。
特に、屋根や外壁、給排水設備、電気配線などは定期的なメンテナンスが必要です。
築古物件は、定期的な修繕が行われていない場合、購入後に大規模な修繕が必要になる可能性が高くなります。
対策
購入前に物件の状態を詳細にチェックし、過去の修繕履歴も確認しておくことが重要です。
また、購入後も計画的なメンテナンスを行い、問題が拡大する前に対処することで、将来的な修繕費用の増加を抑えることができます。
❷ 空室リスクの増加
築古アパートは新築や築浅の物件に比べ、外観や設備が見劣りする場合があり、入居希望者が少なくなることが考えられます。
そのため、賃貸需要がないエリアや競合物件が多い場合、空室が続くリスクがあります。
特に、周辺に新しい賃貸物件が増えた場合、築古アパートは選ばれにくくなることがあります。
対策
物件のリノベーションや設備の更新によって他の物件との差別化を図ることです。
また、物件選びの段階で、賃貸需要の高いエリアやターゲット層が明確な地域を選ぶことが重要です。
❸ 耐震性能や安全性の問題
日本は地震が多いため、築古アパートの耐震性能には注意が必要です。
1981年の耐震基準改正以前の建物は新基準を満たしていないことが多く、地震に対する耐久性が低い可能性があります。
また、古い建物は火災や事故のリスクも考慮する必要があります。
対策
1981年以降の耐震基準を満たす物件を選ぶか、耐震補強工事を行うことが推奨されます。
また、耐火性のある建材や最新の防火設備を導入するなど、災害リスクに備えた改修を行うことで、入居者に安心感を提供できます。
❹ 融資の難しさ
築古アパートは資産価値が低下しているため、金融機関からの融資が難しい場合があります。
特に築年数がかなり経過している物件の場合、融資が受けられない、あるいは融資条件が厳しくなることがあります。
そのため、自己資金が少ない場合、築古アパートへの投資が難しくなる可能性があります。
対策
物件の収益性やリノベーション計画を練り、金融機関に対して投資の魅力を示すことが有効です。
また、複数の金融機関を比較し、条件に合う融資を探すことも重要です。
さらに、自己資金を増やして借入額を減らすことで、融資のハードルを下げることも検討してみましょう。
築古アパートには、「修繕コスト」「空室リスク」「耐震性能の不足」「融資の難しさ」といったリスクが伴います。
しかし、これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、安定した投資運営が可能になります。
物件の選定や事前の調査、計画的なメンテナンスを徹底し、築古アパートの投資を成功させましょう。
築古アパートを購入する際のポイント
築古アパートへの投資は、利回りの高さや手頃な価格から人気ですが、購入にあたっては慎重な検討が必要です。
以下、築古アパートを購入する際に注目すべきポイントを詳しく解説します。
- 物件の立地
- 物件の状態と修繕履歴
- 耐震基準を満たしているか
- 購入後のリフォーム・リノベーション計画
- 購入時の融資条件
- 税金や維持費の確認
❶ 物件の立地
築古アパートを購入する際、物件の立地条件は非常に重要です。
賃貸需要が高い地域かどうかが安定した収益を得る鍵になります。
駅からの距離、周辺の商業施設や病院、学校などの生活利便施設が近いと、入居希望者の幅が広がります。
また、交通の便が良い場所は、長期的に資産価値が下がりにくい傾向があります。
チェックポイント
- 駅やバス停までの距離
- 周辺の生活環境（スーパー、病院など）
- エリアの賃貸需要や人口動態
- 将来的な再開発の可能性
❷ 物件の状態と修繕履歴
築年数が経過した物件は、外観や設備の劣化が進んでいることが多いです。
購入前には物件の構造、屋根や外壁、給排水設備の状態などを確認し、どの程度の修繕が必要かを見極める必要があります。
また、過去の修繕履歴を確認することで、どの部分がメンテナンスされているか、逆に修繕が必要な箇所はどこかを把握できます。
チェックポイント
- 屋根や外壁、床の状態
- 給排水や電気設備の劣化状況
- 過去の修繕履歴と今後の修繕計画
- シロアリや湿気によるダメージの有無
❸ 耐震基準を満たしているか
日本は地震が多く、建物の耐震性能は非常に重要です。
特に1981年に耐震基準が改正されており、それ以前に建てられた物件は基準が異なるため、耐震性に不安がある可能性があります。
耐震基準を満たしていない場合、耐震補強工事が必要になるかもしれません。
チェックポイント
- 建築年（1981年以前か以後か）
- 耐震補強工事の有無
- 建物の構造（木造、鉄筋コンクリートなど）
- 地盤の強さや耐震診断結果
❹ 購入後のリフォーム・リノベーション計画
築古アパートは、築年数が経っているため購入後のリフォームやリノベーションが必要な場合が多いです。
特に、水回りや内装を新しくすることで、物件の価値を高め、入居者にとって魅力的な空間にすることができます。
ただし、リフォーム費用が高くなりすぎると、投資収益が下がるリスクがあるため、予算をしっかりと立てることが重要です。
チェックポイント
- 必要なリフォームの範囲（キッチン、バスルームなど）
- 予算と見積もり
- リフォーム後の賃料設定に見合うか
- リフォームにかかる期間とスケジュール
❺ 購入時の融資条件
築古アパートの場合、新築や築浅物件と比べて融資条件が厳しくなる傾向があります。
物件の築年数が古くなると、融資期間が短く設定されたり、融資額が少なくなる可能性があるため、自己資金の割合を高めることも視野に入れる必要があります。
また、複数の金融機関を比較し、最も有利な条件で融資を受けるようにしましょう。
チェックポイント
- 金融機関の融資条件（期間、金利）
- 自己資金の準備状況
- 複数の金融機関からの融資プラン比較
- 融資条件に応じたキャッシュフロー計算
❻ 税金や維持費の確認
築古アパートの購入には、固定資産税や都市計画税などの維持費が発生します。
また、購入時には不動産取得税がかかり、将来的には譲渡所得税なども考慮する必要があります。
税金や維持費の負担を事前に確認し、投資計画に組み込むことで、安定した収益が期待できます。
チェックポイント
- 固定資産税や都市計画税の金額
- 管理費や共益費の有無
- 不動産取得税や譲渡所得税
- 税理士のアドバイスによる節税対策
まとめ
築古アパートは、安価な購入価格や高い利回りといったメリットがあり、投資物件としての魅力が豊富です。
しかし、老朽化に伴うリスクもあるため、慎重な物件選びが必要です。
修繕計画や出口戦略を立て、物件の状態や周辺環境をしっかりリサーチすることで、築古アパート投資を成功へと導けるでしょう。
初心者の方もこのガイドを参考にしながら、築古アパートのメリットとリスクをバランスよく検討して、理想の物件を見つけてください！
