物件選びで失敗しないための7つのチェックポイント

不動産投資は大きな資金を動かすため、

物件選びで失敗すると

長期にわたって影響が出てしまいます。

しかし、

正しい知識とチェックポイントを押さえておけば、

そのリスクを大幅に減らすことができます。

この記事では、初心者の方でも実践できる

「物件選びで失敗しないための

7つのチェックポイント」を

ご紹介します。

これを読めば、

あなたも自信を持って物件選択ができるようになり、

安定した収益を生み出す

不動産投資のスタートを切ることができるでしょう。

要点

適切なチェックポイントを押さえれば、

初心者でも失敗リスクを最小限に抑えた

物件選びができます。

不動産投資で最も重要なのは「立地」です。

どんなに建物が素晴らしくても、

立地が悪ければ長期的な価値は下がっていきます。

なぜなら、建物は経年劣化していきますが、

立地の価値は基本的に変わらないか、

むしろ都市開発などで向上することもあるからです。

また、良い立地は空室リスクを減らし、

安定した家賃収入を得やすくなります。

たとえば、駅から徒歩5分以内、

スーパーやコンビニが近く、

治安の良い地域にある物件は、

駅から遠く生活利便性の低い地域の物件と比べて、

空室期間が平均で1/3程度に抑えられるという

データがあります。

駅からの距離、周辺施設（スーパー、病院、学校など）、

治安、将来の再開発計画などをチェックしましょう。

なので、

物件を選ぶときは建物の外観や内装に惹かれる前に、

まず立地条件を厳しく吟味することが大切です。

表面利回りだけでなく、

実質利回り（手取り利回り）を

しっかり計算することが重要です。

なぜなら、

表面利回りは単純に年間家賃収入÷物件価格で

計算されますが、

実際には管理費、修繕費、固定資産税、空室リスクなど

様々な経費が発生するからです。

例えば、表面利回り8%と謳われている物件でも、

諸経費や空室リスクを考慮した

実質利回りは4〜5%程度になることが一般的です。

高利回り物件ほど

この差が大きくなる傾向があります。

なので、

物件の検討時には必ず自分で実質利回りを計算し、

それを基準に投資判断をすることが

失敗を防ぐポイントです。

築年数と建物構造は、

将来の修繕費や資産価値に大きく影響します。

なぜなら、

築年数が古いほど

大規模修繕が必要になる可能性が高く、

また建物構造によって

耐久性や資産価値の減少スピードが異なるからです。

例えば、木造アパートは建築コストが安いですが、

築30年を超えると資産価値がほとんどなくなり、

大規模修繕も必要になります。

一方、鉄筋コンクリート造（RC造）は

初期投資は高いものの、

築50年以上経過しても

資産価値を保ちやすいという特徴があります。

なので、投資目的に合わせて築年数と構造を見極め、

将来の修繕費や売却時の

資産価値も考慮した判断が必要です。

投資する地域の人口動態（増減、年齢構成など）と

地域特性を必ず調査しましょう。

なぜなら、長期的な不動産価値や賃貸需要は、

その地域の人口動向や特性に

大きく左右されるからです。

人口減少が著しい地域では、

将来的に空室リスクが高まる可能性があります。

例えば、同じ表面利回り7%の物件でも、

A地域（人口増加中、若年層多い）と

B地域（人口減少中、高齢化率高い）では、

10年後の資産価値や賃貸需要に大きな差が出ます。

実際に、人口減少率が年1%以上の地域では、

10年後に家賃が20%以上下落するケースも

少なくありません。

なので、物件そのものの魅力だけでなく、

その地域の将来性をデータで確認することが、

長期的に安定した投資につながります。

物件の管理会社のサービス内容や手数料は、

投資の成否を左右する重要なポイントです。

なぜなら、良い管理会社は入居者募集の効率化、

トラブル対応の迅速さ、

適切な修繕提案などで空室率を下げ、

物件価値を維持してくれるからです。

逆に、対応の悪い管理会社は思わぬコストや

問題を招きます。

例えば、

あるオーナーは管理手数料の安さだけで

管理会社を選んだ結果、

入居者募集が遅れ3ヶ月の空室期間が発生。

その損失は年間の管理手数料差額の

5倍以上になってしまいました。

一方、少し手数料が高くても、

入居者のクレーム対応が24時間体制で、

入居者満足度が高い管理会社を選んだオーナーは、

平均入居期間が

2年から3.5年に延びたという例もあります。

なので、単に手数料の安さだけでなく、

サービス内容、実績、

評判などを総合的に判断して

管理会社を選ぶことが大切です。

物件の設備や間取りが、

ターゲットとなる入居者層のニーズに

合致しているかを確認しましょう。

なぜなら、入居者が求める設備や間取りは

地域や入居者層によって大きく異なり、

ミスマッチがあると空室リスクが高まるからです。

例えば、大学が近い地域では、

バス・トイレ別、インターネット完備、

防音性の高い1Kや1DKの需要が

高い傾向があります。

一方、ファミリー層が多い郊外では、

駐車場付き、収納豊富、

キッチンが広い2LDK以上の物件が人気です。

地域の特性を無視した間取りや設備の物件は、

家賃を下げても埋まりにくくなります。

なので、物件を選ぶ際は、

その地域でどのような入居者層が多いかを調査し、

その層のニーズに合った設備や

間取りかどうかを確認することが重要です。

将来発生する修繕費用とそのタイミングを

事前に把握しておくことが必須です。

なぜなら、不動産投資は長期的な視点が必要で、

修繕費用を見込んでいないと

キャッシュフローが一気に悪化し、

投資計画が狂ってしまうからです。

例えば、築15年の木造アパートを購入した場合、

5〜10年以内に外壁塗装（100万円程度）、

10〜15年以内に屋根修繕（150万円程度）が

必要になる可能性があります。

また、給湯器やエアコンなどの

設備更新も定期的に発生します。

これらの費用を考慮せずに投資すると、

修繕時期に資金ショートしてしまうリスクがあります。

なので、投資判断の際には、

将来の修繕計画と費用を明確にし、

それを見込んだ上での

キャッシュフロー計算が不可欠です。

不動産投資で成功するためには、

以下の7つのチェックポイントを

押さえることが重要です。

これらのポイントを押さえることで、

初心者の方でも失敗リスクを大幅に減らし、

長期的に安定した不動産投資を

実現することができます。

不動産投資は「急がば回れ」の精神で、

慎重に物件を選ぶことが成功への近道です。

このチェックポイントを参考に、

あなたも堅実な

不動産投資家への第一歩を踏み出しましょう。