～立地、築年数、利回りの見方を初心者向けに解説～
不動産投資を始める際、最初に直面する課題の一つが収益物件選びです。
良い物件を選ぶことが投資成功のカギとなります。
この記事では、初心者の方でも分かりやすいように、立地、築年数、利回りの見方について詳しく解説します。
目次
立地選びのポイント
収益物件選びで最も重要な要素の一つが立地です。
立地条件が良ければ、安定した収益を見込める可能性が高まります。
理想的な立地条件
1.交通アクセス
- 駅やバス停まで徒歩10分以内が理想。
- 都市部や地方都市の中心地は需要が高い。
2.生活利便性
- スーパー、病院、学校、コンビニなどが近くにあると入居者にとって便利。
- 大型ショッピングモールや公園もプラス要素。
3.人口動態
- 人口が増加傾向にあるエリアを選ぶと空室リスクが低下。
- 学生が多いエリアでは1K、家族世帯が多いエリアでは2LDK以上が人気。
NGな立地の例
- 騒音が多い工業地域や空港近く。
- 洪水や地震リスクが高い地域。
築年数の考え方
物件の築年数は、購入価格、修繕費用、家賃収入に大きく影響します。
築年数別の特徴
1.新築物件
- メリット：管理が楽で空室リスクが低い。
- デメリット：購入価格が高く、利回りが低くなる傾向。
2.築浅物件
- メリット：修繕費用が少なく、家賃も比較的高めを維持できる。
- デメリット：新築より価格が安いが、利回りはまだ低め。
3.築古物件
- メリット：購入価格が安く、利回りが高い。
- デメリット：修繕費用や維持管理に注意が必要。
築古物件を選ぶ場合の注意点
- 建物構造：耐震基準が新しい1981年以降の建物を選ぶ。
- 修繕履歴：大規模修繕が済んでいるか確認する。
- 耐用年数：木造物件は22年、鉄筋コンクリート（RC）は47年が目安。
利回りの見方と計算方法
利回りは、不動産投資の収益性を判断するための重要な指標です。
表面利回りと実質利回り
表面利回りとは？
年間家賃収入を物件価格で割った指標です。
経費を考慮せず、ざっくりと物件の収益性を比較する際に使います。
計算式
表面利回り = （年間家賃収入 ÷ 物件価格） × 100
例
物件価格：1,000万円
年間家賃収入：100万円
表面利回り = （100万円 ÷ 1,000万円） × 100 = 10％
実質利回りとは？
年間家賃収入から経費を引いた収益を物件価格で割った指標です。
実際の収益性が分かります。
計算式
実質利回り = （年間家賃収入 － 経費） ÷ 物件価格 × 100
例
物件価格：1,000万円
年間家賃収入：100万円
年間経費：20万円
実質利回り = （100万円 － 20万円） ÷ 1,000万円 × 100 = 8％
短期的な指標だけでなく、修繕費や税金などを含めた計算を心がけて投資判断を行いましょう。
初心者向け物件選びの具体的なステップ
投資目的を明確にする
- 長期的に安定収益を得たい → 都心の築浅物件がおすすめ。
- 高い利回りを狙いたい → 地方の築古物件や一棟アパートを検討。
購入エリアを絞る
- 居住地に近いエリアから始めると管理が楽。
- 地元不動産業者のネットワークを活用する。
現地視察を行う
- 実際に物件や周辺環境を確認。
- 夜間や週末の雰囲気もチェックすると良い。
専門家に相談する
- 不動産業者や税理士、管理会社に相談してリスクを最小限に抑える。
まとめ：最適な収益物件選びのコツ
初心者が収益物件を選ぶ際は、以下を意識しましょう
- 立地は最優先：駅近や生活利便性が高い場所を選ぶ。
- 築年数は慎重に判断：築古物件を選ぶ場合は修繕リスクを考慮。
- 利回りの計算は必須：表面利回りだけでなく実質利回りも確認。
物件選びは不動産投資の成功を左右します。
焦らずに情報を集め、慎重に選択することが大切です。
「最初の一歩を踏み出す勇気が、あなたの資産形成を大きく前進させます！」
